住宅ローン 繰上返済シミュレーション（期間短縮型・返済額軽減型の比較）

繰上返済シミュレーションとは

繰上返済（繰り上げ返済）は、毎月の返済とは別に、住宅ローンの元金の一部を前もって返すことです。返した元金にはその後の利息がかからなくなるので、総返済額が減ります。繰上返済には、毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間はそのままで毎月の返済額を下げる「返済額軽減型」の2つの方法があり、このツールは両方を同時に計算して比べます。

たとえば残高2,500万円・残り25年・金利1.0%（毎月の返済は約9.4万円）のローンに100万円を繰上返済すると、期間短縮型では返済期間が約13か月短くなり、利息は約27.7万円減ります。返済額軽減型では毎月の返済が約3,800円下がり、利息は約13.1万円減ります。同じ額なら期間短縮型のほうが利息は多く減りますが、毎月の返済は変わりません。毎月の家計に余裕を持たせたいなら返済額軽減型が向いています。

住宅ローン控除（2022年以降に住み始めた人は年末残高の0.7%が所得税などから戻る）を受けている間は、繰上返済で年末残高が減ると控除も減ります。上の例で控除があと10年あると、控除は期間短縮型で約7.4万円、返済額軽減型で約5.6万円減ります。金利が低いほど「減る利息」より「減る控除」が大きくなりやすいので、控除の残りの年数を入れて差し引きで確かめてください。

2026年は日本銀行の利上げを受けて変動金利の引き上げが続いており、金利が上がるほど繰上返済で減る利息は大きくなります。一方で、手元の現金を減らしすぎると、病気や失業、教育費などのときに困ります。生活費の半年〜1年分ほどは残したうえで、余ったお金を繰上返済に回すのが基本です。計算はすべてブラウザの中で行い、入力した金額はサーバーに送りません。

使い方

1. 今の住宅ローンの残高（万円）・残りの返済期間・金利を入れます。銀行の返済予定表やアプリで確かめられます。
2. 繰上返済する額（万円）と、いつ繰上返済するか（今すぐなら0年後）を入れます。銀行の手数料がかかる場合は手数料も入れます。
3. 住宅ローン控除を受けている人は、控除の残りの年数を入れます（受けていない人は0のまま）。
4. 期間短縮型と返済額軽減型の結果が並んで出ます。下の表で、繰上返済する額やタイミングを変えた場合とも比べられます。

期間短縮型と返済額軽減型の違い

期間短縮型：毎月の返済額はそのままで、返済期間が短くなります。繰上返済したお金はすべて元金に充てられ、そのあとの利息がかからなくなるので、同じ額なら利息の減り方が大きいのが特徴です。完済の年齢を早めたい人、定年までに返し終えたい人に向いています。

返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎月の返済額が下がります。減る利息は期間短縮型より小さくなりますが、毎月の家計に余裕ができます。子どもの進学で支出が増える時期の前や、変動金利が上がって返済が増えるのに備えたいときに選ばれます。

どちらも、繰上返済したお金は戻ってきません。急な出費に使える現金（生活費の半年〜1年分ほど）は残しておきましょう。

住宅ローン控除と繰上返済の関係

住宅ローン控除は、年末のローン残高に控除率（2022年以降に住み始めた人は0.7%、2021年までは原則1%）をかけた額が、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から戻る制度です。繰上返済で年末残高が減ると、その分だけ控除も減ります。ローンの金利が控除率より低いときは、繰上返済で減る利息より減る控除のほうが大きくなりやすいので、控除の期間が終わってから繰上返済するのが得になることがあります。

また、住宅ローン控除は返済期間が10年以上のローンが対象です。期間短縮型の繰上返済で、最初の返済の月から最後の返済の月までが10年未満になると、その年から控除を受けられなくなります。控除の残りが大きい人は、期間短縮の幅に気をつけてください。毎年の控除額と、税金が少なくて引ききれない額は住宅ローン控除 計算で確かめられます。2年目以降の控除は会社員なら年末調整で受けられるので、戻る額は年末調整 還付金シミュレーションで確かめられます。

金利が上がっているときの繰上返済

2026年は日本銀行の利上げを受けて、多くの銀行が変動金利を引き上げています。変動金利の毎月の返済額は5年ごとにしか見直されない（5年ルール）ことが多く、金利が上がっても毎月の額はすぐには変わりませんが、返済の中の利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。金利が高いほど繰上返済で減る利息は大きくなるので、上のツールの金利を上げて比べてみてください。

今の返済額や、金利が上がったときの毎月の返済は住宅ローン 返済シミュレーションで確かめられます。繰上返済よりも金利そのものを下げたいときは、住宅ローン 借り換えシミュレーションで、諸費用を引いても得になるかを比べましょう。繰上返済に回すお金をNISAで積み立てた場合にいくらになるかは、NISA 積立シミュレーションで比べられます。

よくある質問

期間短縮型と返済額軽減型は、どちらが得ですか？

同じ額を同じ時期に繰上返済するなら、減る利息は期間短縮型のほうが大きくなります。残高2,500万円・残り25年・金利1.0%で100万円を返すと、期間短縮型は利息が約27.7万円減り、返済額軽減型は約13.1万円減ります。ただし期間短縮型は毎月の返済額が変わらないので、教育費などで毎月の支出が増える時期が近い人や、定年後の返済を減らしたい人は、返済額軽減型を選ぶこともあります。

繰上返済は早くするほど得ですか？

早いほど、返した元金に利息がかからない期間が長くなるので得です。このツールの例（残高2,500万円・25年・1.0%）では、100万円を今すぐ期間短縮型で返すと利息は約27.7万円減りますが、5年後なら約21.5万円、10年後なら約15.6万円と小さくなります。ただし住宅ローン控除の期間中は控除も減るので、控除の終わりを待ってから返す考え方もあります。

住宅ローン控除を受けている間に繰上返済すると損ですか？

控除は年末残高×0.7%（2021年までに住み始めた人は1%）なので、ローンの金利が0.7%より低いと、繰上返済で減る利息より減る控除のほうが大きくなることがあります。また期間短縮型で、最初に借りた日から最後の返済までが10年未満になると、控除そのものが受けられなくなります。このツールで控除の残りの年数を入れると、減る控除を差し引いた額がわかります。

繰上返済に手数料はかかりますか？

ネット銀行や多くの都市銀行では、インターネットからの繰上返済は無料のことが多いです。窓口での手続きや、固定金利の期間中の繰上返済、フラット35の一部などでは、数千円〜数万円の手数料がかかることがあります。1回に返せる最低額（1万円以上・100万円以上など）も銀行ごとに違うので、返済予定表やアプリで確かめてください。

繰上返済と投資（NISAなど）はどちらを優先すべきですか？

繰上返済で得られる効果は、ローンの金利分の利息が確実に減ることです。金利1%のローンなら、投資で年1%以上を安定して増やせるなら投資のほうが有利という考え方もありますが、投資は元本が減ることもあります。金利が上がってきた今は、繰上返済の効果も大きくなっています。手元の生活防衛資金を残したうえで、両方に分けるのも一つの方法です。

このシミュレーションの結果は、銀行の試算と同じですか？

毎月返済・ボーナス払いなしの元利均等返済で、1か月の利息を「残高×年利÷12」とし、金利が変わらないものとして計算した目安です。銀行の試算とは端数の扱いで少しずれます。住宅ローン控除が減る額は、年末残高の差×0.7%で出した上限の目安で、控除の上限額や所得税・住民税の額によってはもっと小さくなります。