住宅ローン控除（住宅ローン減税）計算 2026年 改正対応

住宅ローン控除 計算とは

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅ローンを借りて家を買った人が、年末のローン残高の0.7%を所得税から（引ききれない分は住民税の一部から）差し引ける制度です。控除の対象になる残高には上限（借入限度額）があり、限度額と控除の期間（13年か10年）は、住み始めた年・新築か中古か・家の省エネ性能で決まります。このツールは、それらを選ぶだけで限度額と期間を当てはめ、毎年の年末残高から控除額を計算します。

2026年（令和8年）の税制改正で、住宅ローン控除は2030年に住み始める人まで5年延長されました。新築は認定住宅（長期優良・低炭素）4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円（いずれも13年）で、子育て世帯・若者夫婦世帯はそれぞれ5,000万・4,500万・3,000万円に上乗せされます。中古住宅は認定住宅・ZEH水準なら3,500万円（子育て世帯4,500万円）・13年に広がり、改正前の3,000万円・10年より有利になりました。

控除額がそのまま戻るとは限りません。控除はまず所得税から引かれ、引ききれない分を住民税から引けますが、住民税の分は「所得税の課税総所得金額等の5%」かつ9万7,500円までです。たとえば2026年に新築のZEH水準の家に住み始め、4,000万円を金利0.8%・35年で借りた場合、年収600万円（独身）なら1年目は約24.2万円、13年間で約292万円が戻る目安ですが、年収400万円だと1年目は約11.2万円・13年間で約146万円にとどまり、約148万円は税金が足りずに引ききれません。

家を買う前に、借りる額や家の性能（ZEH水準にするかどうか）で戻る税金がどう変わるかを比べるのに使ってください。計算はすべてブラウザの中で行い、入力した金額はサーバーに送りません。

使い方

1. 住み始めた年・月、新築か中古か、家の省エネ性能（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合・その他）を選びます。性能は売買契約のときの書類や、住宅省エネルギー性能証明書で確かめられます。
2. 子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満）なら、チェックを入れます。
3. 借りた額・金利・返済期間を入れます。夫婦でペアローンのときは、自分の分の借入額を入れます。
4. 給与の年収と、配偶者控除・扶養家族の人数を入れると、所得税・住民税から実際に戻る額が年ごとに表で出ます。

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間（2026〜2030年に住み始めた人）

令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は2030年12月31日に住み始める人まで5年延長されました。控除率は年末残高の0.7%のままで、借入限度額と控除期間は家の省エネ性能と、新築か中古かで決まります。カッコ内は子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満）の限度額です。

中古住宅は、改正前（2025年まで）は省エネ性能のある家でも限度額3,000万円・10年でしたが、2026年からは認定住宅・ZEH水準なら3,500万円・13年に広がり、子育て世帯の上乗せも受けられるようになりました。逆に新築の省エネ基準適合住宅は3,000万円から2,000万円に下がり、2028年以降は原則として対象外です。2028年からは、土砂災害特別警戒区域などの災害危険区域に建てる新築も対象外になります。

控除額の計算のしかた

毎年の控除額は「年末のローン残高（借入限度額まで）×0.7%」で、100円未満は切り捨てます。たとえば年末残高が3,500万円以上で限度額3,500万円なら、控除額は24万5,000円です。この額がまず所得税から引かれ、引ききれない分は翌年の住民税から引かれます。住民税から引ける額は「所得税の課税総所得金額等の5%」までで、上限は9万7,500円です。

そのため、控除額が大きくても、納めている税金が少ない人は全額を受けられません。上のツールでは年収から所得税と住民税の目安を出して、実際に戻る額を年ごとに計算しています。2026年分からは基礎控除の引き上げで所得税が減るため、年収400〜500万円台の人は、以前より「引ききれない額」が出やすくなっています。

手続き：1年目は確定申告、2年目からは年末調整

住宅ローン控除を受けるには、住み始めた年の分は、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。会社員でも1年目は確定申告が必要です。ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書（請負契約書）、省エネ性能を示す証明書（住宅省エネルギー性能証明書・長期優良住宅の認定通知書など）をそろえます。2年目からは、税務署から届く「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と銀行の年末残高証明書を会社に出せば、年末調整で控除されます。

年末調整でいくら戻るかは年末調整 還付金シミュレーションで、住宅ローン控除の額を入れて確かめられます。毎月の返済額や金利が上がったときの返済は住宅ローン 返済シミュレーション、控除の期間中の繰上返済で控除がいくら減るかは繰上返済シミュレーション、金利の低いローンへの乗り換えは住宅ローン 借り換えシミュレーションで計算できます。所得税が住宅ローン控除でほぼゼロになる人は、ふるさと納税で所得税から減るはずの分が住宅ローン控除の「引ききれない額」に回ってしまうことがあるので、ふるさと納税 上限額シミュレーションで上限額を確かめてから寄附しましょう。1年目の確定申告で医療費控除も受けるときは、所得税が先に医療費控除で減るので、医療費控除 計算で戻る額を確かめておくと安心です。

よくある質問

住宅ローン控除でいくら戻りますか？

年末のローン残高（借入限度額まで）×0.7%が、毎年の控除額の上限です。限度額3,500万円なら1年で最大24万5,000円、13年間で最大約318万円です。ただし残高は返済とともに減り、納めている所得税・住民税より多くは戻らないので、実際はもっと少なくなります。4,000万円を金利0.8%・35年で借りて年収600万円なら、13年間で約292万円が目安です。

2026年に中古住宅を買った場合、限度額はいくらですか？

令和8年度の改正で、2026年以降に住み始める中古住宅は、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅なら3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）、省エネ基準適合住宅なら2,000万円（同3,000万円）で、どれも控除期間は13年です。省エネ基準を満たさない中古住宅は2,000万円・10年です。床面積は40㎡以上が対象ですが、40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下の人に限られます。

新築で省エネ基準を満たさない家は、住宅ローン控除を受けられますか？

2024年以降に住み始める新築は、原則として省エネ基準を満たすことが条件です。2023年末までに建築確認を受けた家（または2024年6月30日までに建てられた家）だけ、借入限度額2,000万円・10年で受けられます。また2028年以降に住み始める新築は、省エネ基準適合住宅も原則として対象外になり、ZEH水準以上が必要になります。

所得税が少なくて控除を引ききれないときはどうなりますか？

所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税から引かれます。ただし住民税から引けるのは「所得税の課税総所得金額等の5%」までで、上限は9万7,500円です。それでも残る分は戻りません。年収が400〜500万円前後で借入額が大きい人や、2026年分からの基礎控除の引き上げで所得税が減った人は、引ききれない額が出やすくなります。

住宅ローン控除の手続きはどうすればいいですか？

住み始めた年の分は、翌年の2月16日〜3月15日に税務署で確定申告をします（会社員も1年目は確定申告が必要）。年末残高証明書・登記事項証明書・売買契約書・省エネ性能の証明書などが要ります。2年目からは、税務署から届く申告書と銀行の年末残高証明書を会社に出せば、年末調整で控除されます。

このシミュレーションの結果は正確ですか？

毎月返済の元利均等返済で、借りた月の翌月から返済し、金利が変わらないものとして年末残高を出した目安です。所得税は2026年分の税制で、社会保険料を年収の15%として計算しています。実際は家の取得価額や、補助金を受けた場合はその額を引いた額までしか控除されないことや、ほかの控除・医療費控除などで税額が変わります。正確な額は確定申告書や源泉徴収票で確かめてください。