住宅ローン 返済シミュレーション（金利上昇・5年ルール対応）

住宅ローン 返済シミュレーションとは

住宅ローンの返済額は、借入額・金利・返済期間の3つで決まります。たとえば3,500万円を金利1%・35年の元利均等で借りると、毎月の返済は約9.9万円、総返済額は約4,150万円で、約650万円が利息です。同じ条件で金利が2%になると、毎月約11.6万円・総返済額は約4,870万円になり、金利が1%違うだけで利息は700万円以上変わります。このツールは、借入額・金利・年数を入れるだけで、こうした数字をすぐに計算します。

2026年は日本銀行が政策金利を引き上げ（6月に1.00%）、それを受けて多くの銀行が変動金利の基準金利を引き上げました。変動金利は半年ごとに金利が見直されるのが一般的で、借りた後でも返済額が増えることがあります。このツールでは「今から金利が上がった場合」の比較表に加えて、「借りてから○年後に金利が○%上がった場合」に毎月の返済額がいくらになるかも試算できます。

多くの銀行の変動金利（元利均等返済）には、金利が上がっても5年間は返済額を変えない「5年ルール」と、5年後に見直すときも前の返済額の1.25倍までにする「125%ルール」があります。返済額がすぐには増えない代わりに、返済額のうち利息の割合が増えて元金の減りが遅くなり、上がり方が大きいと最後に残った元金をまとめて払う必要が出ることもあります。元金均等返済や、ルールを設けていない銀行もあるので、契約の内容を確かめてください。

借りられる額と、無理なく返せる額は違います。年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）は、銀行の審査では30〜35%まで認められることが多いものの、生活の余裕を考えると手取りの20〜25%以内が目安と言われます。年収を入れると返済負担率も表示します。計算はすべてブラウザの中で行い、入力した金額はサーバーに送りません。

使い方

1. 借入額（万円）、金利（年利%）、返済期間（年）を入れます。頭金を入れる場合は、物件の価格から頭金を引いた金額を借入額にします。
2. 返済方式（元利均等・元金均等）を選びます。わからないときは、多くの人が選ぶ元利均等返済のままで大丈夫です。
3. 毎月の返済額・総返済額・利息の合計が表示されます。年収を入れると、年間返済額が年収の何%か（返済負担率）もわかります。
4. 下の「金利が上がったら」の表で、金利が0.25〜1.5%上がったときの返済額を比べられます。変動金利の人は「○年後に金利が上がったら」で、借りた後の金利上昇も試算できます。

借入額・金利別 毎月の返済額の早見表（35年・元利均等）

ボーナス払いなし、35年（420回）の元利均等返済で、毎月の返済額の目安です。同じ借入額でも金利で返済額が大きく変わることがわかります。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」

変動金利の住宅ローンは、多くの銀行で年2回（4月・10月など）金利が見直されます。元利均等返済の場合、金利が変わっても返済額は5年間変えないのが「5年ルール」、5年後に返済額を見直すときも、それまでの返済額の1.25倍を上限にするのが「125%ルール」です。急に返済が増えるのを防ぐしくみですが、そのぶん返済額のうち利息の割合が増え、元金がなかなか減らなくなります。

金利が大きく上がると、毎月の返済額がすべて利息になって元金が減らない、さらには返済額より利息のほうが多くなる「未払利息」が出ることもあります。125%ルールで抑えた分は免除されるわけではなく、最後の返済でまとめて払うのが一般的です。最近はこのルールを設けていない銀行もあり、その場合は金利の見直しのたびに返済額が変わります。自分の契約は銀行の「返済予定表」や「金利変更のお知らせ」で確かめましょう。

金利が上がりそうなときにできること

繰上返済：手元の資金で元金を先に返すと、その分の利息がかからなくなります。返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、利息を減らす効果は期間短縮型のほうが大きくなります。ただし、教育費や急な出費のための貯金まで使い切らないよう注意が必要です。いくら返すと何年短くなり利息がいくら減るかは、繰上返済シミュレーションで両方の型を比べられます。

固定金利への借り換え・切り替え：今後の金利上昇が心配なら、固定金利への切り替えや他の銀行への借り換えで返済額を確定させる方法があります。固定金利は変動金利より高いことが多く、借り換えには数十万円の手数料がかかることもあるので、住宅ローン 借り換えシミュレーションで、諸費用を引いても得になるかを確かめてから考えましょう。

住宅ローン控除の確認：住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は年末の残高の0.7%が所得税・住民税から差し引かれるしくみです。会社員は2年目から年末調整で受けられるので、年末調整の書類が届いたら忘れずに出しましょう。借入限度額や毎年いくら戻るかは住宅ローン控除 計算で確かめられます。

手取りから無理のない返済額を考えるときは手取り計算、年末調整でいくら戻るかは年末調整 還付金シミュレーション、税金を減らすしくみはふるさと納税 上限額シミュレーションや生命保険料控除 計算で確かめられます。

よくある質問

3,000万円を35年で借りると毎月いくらですか？

元利均等返済・ボーナス払いなしで、金利0.5%なら約7.8万円、1%なら約8.5万円、1.5%なら約9.2万円、2%なら約9.9万円です（いずれも概算）。総返済額は金利1%で約3,557万円、2%で約4,174万円になります。このツールで借入額と金利を変えて確かめてください。

元利均等返済と元金均等返済はどちらが得ですか？

総返済額（利息の合計）は、元金を早く減らせる元金均等返済のほうが少なくなります。ただし元金均等は最初の返済額が大きく、借りた直後の家計が苦しくなりやすいのが難点です。元利均等は毎月の返済額が一定で計画を立てやすいため、多くの人が選んでいます。このツールでは両方の毎月の返済額と総返済額を並べて比べられます。

変動金利が上がると、返済額はすぐ増えますか？

多くの銀行の変動金利（元利均等返済）では、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとにしか見直されない「5年ルール」があり、見直し後の返済額も前の1.25倍までに抑えられます（125%ルール）。そのため返済額はすぐには増えませんが、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。ルールのない銀行や元金均等返済では、金利の見直しのたびに返済額が変わります。

金利が0.25%上がると、毎月の返済はいくら増えますか？

3,500万円・35年・元利均等の場合、金利1.0%から1.25%に上がると、毎月の返済は約4,000円増え、35年間の総返済額は約170万円増えます（最初から金利が高い場合）。借りてから数年たって残高が減っていれば、増える額は小さくなります。このツールの「金利が上がったら」の表で、自分の借入額で確かめられます。

返済負担率はどのくらいまでが安全ですか？

銀行の審査では、年収（税込）に対する年間返済額の割合が30〜35%まで認められることが多いですが、これは借りられる上限です。教育費や老後資金を考えると、税込年収の20〜25%以内、手取りで考えるなら25%以内に収めると余裕が出やすいと言われます。手取りの額は手取り計算のツールで確かめられます。

このシミュレーションの結果は銀行の返済額と同じですか？

ほぼ同じですが、銀行によって1円未満の端数の扱いや、初回の返済日までの日数による利息の違いがあるため、数円〜数百円ずれることがあります。保証料・事務手数料・団体信用生命保険の上乗せ金利・固定資産税などは含みません。正確な額は銀行の返済予定表で確かめてください。