住宅ローン 借り換えシミュレーション（諸費用・元が取れる年数つき）

住宅ローン 借り換えシミュレーションとは

住宅ローンの借り換えは、今より金利の低いローンを新しく借りて、今のローンを一括で返すことです。金利が下がれば毎月の返済と利息の合計は減りますが、新しいローンを組むために事務手数料（借入額の2.2%が多い）・抵当権の登記費用・印紙代などの諸費用がかかります。借り換えで得をするかどうかは、「減る利息」から「諸費用」を引いた額で決まります。このツールは、その差額と、借り換えてから何年で諸費用の元が取れるかを計算します。

たとえば残高2,500万円・残り25年・金利1.5%のローンを、金利0.9%に借り換えると、毎月の返済は約10.0万円から約9.3万円へ約6,900円減り、25年間で約207万円少なくなります。諸費用を約77万円とすると、差し引き約130万円の得です。一方、借り換え後の金利が1.2%（金利差0.3%）だと、減る額は約105万円で、差し引きの得は約28万円まで小さくなります。昔は「残高1,000万円以上・残り10年以上・金利差1%以上」が借り換えの目安と言われましたが、手数料の安い銀行が増えた今は、金利差0.3〜0.5%程度でも得になることがあります。

2026年は日本銀行の利上げ（6月に政策金利1.00%）を受けて、多くの銀行が変動金利を引き上げています。変動金利で借りている人は、今の金利だけでなく「これから上がるかもしれない」ことも考えて、借り換えや固定金利への切り替えを考える時期です。このツールでは、今のローンの金利が○年後に○%上がった場合の総返済額とも比べられます。

借り換えには新しい銀行の審査があり、年収・勤続年数・健康状態（団体信用生命保険）・物件の担保評価によっては借りられないこともあります。住宅ローン控除を受けている人は、借り換え後も残りの期間は控除を受けられますが、控除の対象は借り換え前の残高までなどの決まりがあります。計算はすべてブラウザの中で行い、入力した金額はサーバーに送りません。

使い方

1. 今のローンの残高（万円）・残りの年数・今の金利を入れます。残高と残りの年数は、銀行の返済予定表やアプリで確かめられます。
2. 借り換え後の金利と返済期間を入れます。期間は今の残りの年数と同じにすると、金利の差だけで比べられます。
3. 諸費用は、事務手数料（残高の2.2%）・登録免許税（0.4%）・司法書士報酬・印紙代から目安を自動で入れます。銀行の見積もりがあれば書き換えてください。
4. 毎月の返済の差、諸費用を引いた総額の差、元が取れるまでの年数が出ます。下の表で、借り換え後の金利が違う場合や、今のローンの金利がこれから上がった場合とも比べられます。

残高・残り年数別 借り換えで得する額の早見表（金利差0.5%）

今の金利1.5%から1.0%へ借り換え、期間は今の残りと同じ、諸費用は事務手数料2.2%などの目安を現金で払う場合の、諸費用を引いた後の損得です。残高が少なく残りの期間が短いほど、得は小さくなり、損になることもあります。

借り換えで得をするかの目安

昔から言われる目安は「残高1,000万円以上・残りの返済期間10年以上・金利差1%以上」の3つです。今は事務手数料の安いネット銀行もあり、残高が大きく残りの期間が長ければ、金利差0.3〜0.5%でも得になることがあります。逆に、残高が少ない・残りが10年を切っている場合は、金利差が大きくても諸費用で得が消えやすくなります。上の早見表のように、損得は「残高×残りの年数×金利差」でおおよそ決まります。

得する額が数十万円しかないときは、新しい銀行の審査書類や手続きの手間、契約後に団体信用生命保険に入り直すこと（その時の健康状態で入れないこともある）も考えて決めましょう。今の銀行に金利を下げてもらえないか相談する「金利の交渉」や、変動から固定への切り替えだけなら、諸費用が少なくすむこともあります。

借り換えにかかる諸費用の内訳

事務手数料・保証料：新しい銀行に払う手数料です。借入額の2.2%（税込）の定率型が多く、2,500万円なら55万円です。保証会社に保証料を払う銀行もあり、一括で払う方式と金利に0.2%ほど上乗せする方式があります。

登記費用：新しいローンの抵当権設定の登録免許税は借入額の0.4%です（借り換えでは新築・購入時の軽減税率0.1%は使えません）。これに司法書士の報酬と、今のローンの抵当権を抹消する費用がかかり、あわせて10万円前後が目安です。

印紙代・その他：金銭消費貸借契約書の印紙代は、借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円です。今の銀行の一括返済手数料（無料〜数万円、固定金利期間中は高いことも）、火災保険の掛け直しが必要になることもあります。逆に、今のローンで保証料を一括で払っていた場合は、残りの期間に応じて一部が戻ってきます。

変動金利から固定金利への借り換え

2026年は日本銀行が政策金利を引き上げ、多くの銀行で変動金利の基準金利が上がっています。変動金利は年2回見直され、5年ルールと125%ルールで返済額はすぐには増えませんが、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。固定金利に借り換えると、借り換え後の金利は今の変動金利より高くなることが多い代わりに、将来の返済額が確定します。上の「今のローンの金利がこれから上がったら」に、何年後に何%上がるかを入れると、固定金利に借り換えた場合とどちらが得か比べられます。

今のローンの返済額や、金利が上がったときの毎月の返済は住宅ローン 返済シミュレーションで確かめられます。借り換えで得が小さいときは、手元のお金で元金を減らす繰上返済シミュレーションとも比べてみてください。手取りから無理のない返済額を考えるときは手取り計算、住宅ローン控除のある年の還付は年末調整 還付金シミュレーション、控除の額そのものは住宅ローン控除 計算が便利です。

よくある質問

住宅ローンの借り換えは、金利差がどのくらいあれば得ですか？

昔は「金利差1%以上」が目安と言われましたが、今は諸費用の安い銀行もあり、残高と残りの年数が大きければ金利差0.3〜0.5%でも得になることがあります。たとえば残高2,500万円・残り25年なら、1.5%から1.2%（差0.3%）への借り換えで、利息は約105万円減り、諸費用約77万円を引いても約28万円の得です。残高が少ない・残りが短い場合は、金利差が大きくても損になることがあるので、このツールで確かめてください。

借り換えの諸費用はいくらかかりますか？

主なものは、新しい銀行の事務手数料（借入額の2.2%前後の定率型が多い。保証料型の銀行もある）、抵当権設定の登録免許税（借入額の0.4%）、司法書士への報酬と今のローンの抵当権の抹消費用（合わせて10万円前後）、金銭消費貸借契約書の印紙代（1,000万円超5,000万円以下で2万円）です。2,500万円の借り換えなら合計70〜80万円ほどが目安です。今の銀行に一括返済の手数料がかかる場合もあります。

諸費用をローンに含めて借りることはできますか？

多くの銀行で、諸費用を借入額に含めることができます。手元の現金を減らさずにすみますが、その分の利息もかかります。このツールでは「諸費用の払い方」で、現金で払う場合とローンに含める場合を切り替えて比べられます。

変動金利から固定金利に借り換えるべきですか？

固定金利は今の変動金利より高いことが多く、金利が上がらなければ総返済額は増えます。一方で、変動金利が今後大きく上がれば、固定金利のほうが得になります。このツールの「今のローンの金利が上がったら」に、何年後に何%上がるかを入れると、借り換えた場合と総額を比べられます。どちらが得かは将来の金利しだいなので、返済額が上がっても家計が持つかどうかも合わせて考えましょう。

借り換えると住宅ローン控除はどうなりますか？

借り換えても、最初に家に住み始めた年から数えた控除期間の残りは、引き続き住宅ローン控除を受けられます。ただし、控除の対象になる残高は、借り換えた時点の今のローンの残高までです（諸費用を上乗せして借りた分は対象外）。また、返済期間が10年以上であることが条件なので、借り換え後の期間を10年未満にすると控除を受けられなくなります。

このシミュレーションの結果は、銀行の試算と同じですか？

毎月返済・ボーナス払いなしの元利均等返済で、1か月の利息を「残高×年利÷12」として計算した目安です。銀行の試算とは端数の扱いや初回の利息の日割りで少しずれます。団体信用生命保険の上乗せ金利、保証料の戻り（今のローンで保証料を一括で払っていた場合）、火災保険の掛け直しなどは含みません。最終的には銀行の見積もりで確かめてください。